「会社をたたむことになっても、できれば今の家には住み続けたい」
そんなお気持ちをお持ちの経営者の方も少なくありません。
住宅ローン付きの自宅については、会社の担保がついた不動産と比べて保有が認められる余地はやや広いといえます。
ただし、経営者保証ガイドラインの枠組みの中で、返済可能性や債権者との調整が前提となるため、注意が必要です。
経営者保証ガイドラインとは？
中小企業の経営者が、会社の借入金に対して個人で連帯保証をしているケースで、廃業や事業再生の場面でも経営者自身が破産を避けながら債務整理できるように支援する制度が「経営者保証ガイドライン」です。
自宅についても、この制度のもとで保有が認められる場合があり、生活再建に向けた重要な選択肢の一つです。
住宅ローン付きの自宅の扱いには、住宅ローン債権者との協議が要る
住宅ローン付きの自宅とは、個人名義で住宅ローンを組み、自宅に抵当権が設定されている不動産のことをいいます。
会社の借入に伴う担保ではなく、住宅ローンという「個人の借入」の返済義務が続くため、処分や保有には住宅ローン債権者の了解が不可欠です。
また、オーバーローンか否かによって、一般債権者との調整の要否や対応も変わってきます。
この記事では、次の2パターンに分けて整理します
- 【パターン①】不動産価値 ＜ 住宅ローン残高（オーバーローン）
- 【パターン②】不動産価値 ＞ 住宅ローン残高（担保超過）
【パターン①】不動産価値 ＜ 住宅ローン残高（オーバーローンの自宅）
この場合、自宅を売却しても住宅ローンを完済することはできません。
住宅ローンの返済を継続できる場合
＜住宅ローン債権者との関係＞
住宅ローンの返済を約定通り継続できる場合は、住宅ローン債権者にとっても不利益はないため、引き続き居住を続けることが可能です。
＜一般債権者との関係＞
この場合は、不動産価値が住宅ローン残高を下回るため、他の債権者から見ると価値がない資産なので、異議が出されにくい傾向にあります。
住宅ローンの返済が継続できない場合
住宅ローンの返済が困難な場合は、自宅の任意売却を行い、売却代金を住宅ローン債権者への返済に充てるのが原則です。住宅ローンの残債務については、住宅ローン債権者と個別に協議する必要があります。
なお、親族等が自宅を買い取り、元の居住者が住み続けた事例もあります。
【パターン②】不動産価値 ＞ 住宅ローン残高（担保超過の自宅）
この場合、自宅を売却すれば住宅ローンは完済可能で、売却後に余剰金が発生します。
住宅ローンの返済を継続できる場合
＜住宅ローン債権者との関係＞
まずは、住宅ローンの返済を継続できるかを確認します。
しかし、不動産価値と住宅ローン残高の差額（余剰価値）が発生するため、返済を継続できる状況であっても、その余剰部分が他の債権者の回収対象となる可能性があり、結果として自宅を保有し続けられないこともあるのです。
＜一般債権者との関係＞
住宅ローン返済後に残る余剰部分は、一般債権者の回収対象になります。このため、以下の要件を満たすことで、自宅の保有が認められる可能性があります。
- 余剰部分が「回収見込額の増加額」の範囲内であること
- 自宅が社会通念上「華美でない」こと
住宅ローンの返済が継続できない場合又は上記要件を満たさない場合
この場合は、自宅を任意売却し、売却代金で住宅ローンを完済します。残余金がある場合は、それを自身の財産として残せるかどうかを一般債権者と協議します。
この場合の具体例は、別記事（会社が倒産しても社長は破産しないのか【福岡の弁護士が解説】）の具体例②をご参照ください。
まとめ 住宅ローン付きの自宅を残すには、「返済の継続」と「債権者の理解」がカギ
住宅ローンが残っている自宅は、会社債務の担保がついた自宅に比べると、比較的保有が認められやすい資産といえます。
とはいえ、実際に自宅を残すためには、次のような点が判断の分かれ目になります。
- 住宅ローンの返済を今後も継続できるか
- 自宅の価値とローン残高のバランス（オーバーローンかどうか）
- 完済後に余剰価値が出る場合、それが「回収見込額の増加額」の範囲内で、かつ華美でないか
- 一般債権者との調整が可能か
住宅ローンの返済が可能であれば、自宅を保有できる可能性はありますが、「完済後の余剰分」をどのように返済するかが問題になることが多いため、早めの見通しと準備が重要です。
以上の返済が困難な場合は、任意売却によって整理し、残余金の扱いや再居住の可能性を含めて慎重に検討する必要があります。
住宅ローン債権者・一般債権者双方との協議を前提としながら、生活再建と資産保全の両立を目指すなら、制度の理解と専門的なサポートが不可欠です。
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